首页 快讯内容详情
董藩:如果不放松限购限贷,房地产市场就不可能恢复

董藩:如果不放松限购限贷,房地产市场就不可能恢复

分类:快讯

网址:

SEO查询: 爱站网 站长工具

点击直达

*网易研究局稿件未经同意禁止一切媒体转载,包括友商,本文不构成投资决策。

董藩(北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士师生导师)

导读:

3月15日,2022网易方向大会第一期《楼市真的松绑?》在北京举行,北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士师生导师董藩、中央财经大学金融学院教授、博导韩复龄、北大国发院经济学副教授、博士生导师赵波出席本次会议,就房地产行业相关议题进行深入探讨,其中,北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士师生导师董藩做了题目为《提高房地产行业管理的科学性》的主题演讲。

以下为演讲正文:

房地产业的调控要尊重房地产行业三大地位的客观事实,这三大地位是:支柱产业、主导产业和先导产业。支柱产业强调它对国民经济的贡献,完成了多少GDP,创造了多少就业机会,以及对地方财政收入的贡献。主导产业强调它在整个国民经济体系当中所具备的拉动或带领作用,像马车一样,中间有一个辕马,前边有一、两个拉帮套的。辕马是最主要的发力者和方向的掌管者,房地产业在整个国民经济中,就是如此。

先导产业是指国民经济当中其他产业的发展往往要以房地产业发展为前提,因为房地产业的产品是其他各个行业生产经营的投入品,也是指它的生产资料,表现为办公场所或营业场所,就是大家平时说的商办物业。

外面的商业设施是房地产产品,如果没有这些商业设施,商贸活动就不能进行。金融街的那些高楼大厦,都是房地产产品,它是开展金融活动的空间或条件。除了在大街上擦皮鞋、卖水果、修自行车不需要房地产作为前提条件外,其他行业都需要房地产做生产资料。

同时具备这三个产业地位的行业,在国民经济当中不多见,但舆论界以及行业内人士对这一点的认识不足,重视不够。

国民经济的稳定健康发展,要以房地产政策的稳定、科学为前提,否则整个国民经济运行的质量就会有问题。因为房地产本身的价值量大,又具有高强度的关联性,如果房地产业的政策合适,市场交易火热,国民经济就会呈现出繁荣的景象,而房地产业衰退的时候,国民经济就会衰退。

房地产是典型的最大的实体经济,在房地产的融资交易过程中,虽然会有虚拟资本的大量介入,但是作为融资手段和风险管理工具出现的房地产本身的生产经营活动,不具备虚拟经济的性质,房地产是横跨二、三产业的实体经济。

在统计学划分中,往往把房地产划分为第三产业,其实它是横跨二、三产业的,因为前面有建造的过程,开发活动跟建造过程是连在一起的。在西方,大规模的建造过程往往已经结束,更主要的是围绕房地产的交易、融资和其他一些物业服务等,所以归入了第三产业。实际上,它是横跨二、三产业的。

房地产生产交易的产品,是以实物形态存在的建筑物,或是其中的一部分,无论是租赁还是估价等这些服务活动,也都要以实物产品为基础,所以它根本不是虚拟的。如果我们坚持认为它是虚拟经济,实体经济的框架就不会适用于房地产业上。

股票、期货和证券都是典型的虚拟经济,因为房地产开发与买卖也是投资活动,所以似乎顺理成章地认为房地产也是虚拟经济。这种认识肯定不对,这两种投资从性质上完全不同。

在强调信贷支持实体经济的大政策背景下,如果继续把房地产业视为虚拟经济,房地产业就得不到信贷的支持。这次房地产市场出大事,很多公司暴雷,就是融资上出了问题。银行是不给开发商做开发贷款的,大的上市公司情况稍微好些,整体上银行内部对开发贷款都是控制的。如果对房地产公司发放开发贷款,是错误的,是不允许的,经常被严查。

上市也没有房地产的事,很早以前就取消了地产公司上市的机会。信贷这种融资渠道得不到支持,上市这种方式也得不到支持,它的融资渠道就很窄,融资成本就会非常高。这等于变相推升了房价。当它的融资能力非常弱时,能够开发出来的产品就少,在供求关系作用之下,价格上涨就是必然。

房地产行业本身具有上千万的就业人口,建筑业大约有6000万人依托房地产业生存,还有建材行业,如钢铁、水泥、玻璃、电解铝,还有一些小零件,还有后面衍生出来的物业服务等等,这一共有多少就业人口?太多了。如果我们认识不清楚,所有这些行业全部受影响。

在这种背景下,我们发现必须尽快地校正错误认识,把房地产业纳入实体经济的视野,取消由于错误认识导致的对房地产稳定健康发展不利的政策,包括限购、限贷。

,

皇冠正网www.huangguan.us)是一个开放皇冠正网即时比分、皇冠正网注册的平台。皇冠正网平台(www.huangguan.us)提供最新皇冠登录,皇冠APP下载包含新皇冠体育代理、会员APP。

,

调控房地产业,要遵循对投资活动的管理原则。既然我们承认它是一种投资,那就要研究,投资要遵循什么样的原则。很多人把买房自住当成一种消费,这是错误的,自己买房自己住,也是投资。打开经济学教材看看,其中国民收入核算章节讲得清楚,私人买房是计入私人国内总投资项下的。即使你自己住,它也是投资。房地产业领域也有消费,租房就是消费,还有水、暖、电、气的消耗,以及装修,都计入消费领域,但买房不是消费。

投资要的是收入,当上涨的时候我才买,跌的时候我怎么可能买呢?而且房地产价值量巨大,如果跌10%,可能就会有几十万、上百万的损失,当然要非常谨慎,不像买一个西瓜,由一块跌到八毛,无所谓,没有感觉。所以回到房地产来讲,大家一定是谨慎的,他一定遵循买涨不买跌这个原则。你想按住价格不动,还想让交易大量上升,这绝对不可能,是违反规律的。

我们要遵循这样的规律,价跌量升是消费品的交易规律,西瓜卖一块钱的时候很多人可能不吃,。降到五毛,以前吃不起西瓜的现在也吃得起了。但是房子不是如此。房子从10万降到5万,这个过程会摧毁所有的产业链,不仅仅是房地产行业自身,钢铁、水泥、玻璃、木材,还有电解铝等等,所有这些产品都卖不出去。

调控房价时我们也要清楚房价到底是什么状态。最新的数据已经出来,去年全国平均房价仍在涨,已经过了1万。各个城市的房价一定是各自独立形成的,所有的比较都没有意义,它不同于其他的消费品。一瓶矿泉水,在天津卖1块钱,北京卖1.5元,天津便宜了,北京贵,产生的结果是什么?必然有人将其从天津运到北京来,天津的供应减少、价格上涨,北京供应增加、价格下降,最后两地形成趋近一致的价格。但房子是不动产,天津便宜你也没办法把它运到北京来,所以我们在谈论房地产价格的时候,一定要记住,房价各自独立形成,所有的城市房价比较,所有的国家房价比较,都没有意义。

但全网,包括学术界都会说房价高了低了,这就扰乱了舆论,影响了决策。我们只能是研究这个国家或这个城市的房地产政策究竟是科学还是不科学。

房屋单价高的城市都是大都市和核心城市,或者某一方面功能特别强大的城市。比如义乌,看起来很小,就是一个县级市,但商贸功能极其强大,所以房价非常高。房价是一个城市功能和综合竞争力的反映,是城市价值的体现。全世界的发达城市,房价都高,都体现出了很强的功能和优势。

房价是总供给、总需求共同作用的结果,从需求端来看,它是集合购买力,集合购买力是合在一起形成购买需求。买不起的人应该进入保障体系当中,或通过民间租赁解决住房问题。

所以,确实买不起房的人应该被纳入保障范围,将市场和政府的边界划清楚,别放在一起谈,哪些是归政府保障管,哪些要通过市场解决,要分清楚。

保障有压力,我们也可以研究改进政策,使保障的范围缩小。比如有的人收入偏低,我们在政策上能不能更加支持他?比如减免税收,给他补贴。在澳大利亚,年轻人第一次买房,政府给几万块的补贴。首付本来不够,但有了补贴就够了。或者把贷款时间拉长,拉长时间会使还本付息压力大大降低,今后大家收入总体上会提升,还贷款就不成问题。现在银行里的贷款,真正还满三十年的人很少。我们调研过,大家平均还清房贷的时间不到10年。虽然贷款期限是30年,但结果平均不到10年就都全还清了。有个别人懂得投资价值和资金价值,就不提前还,但大部分人有钱后不想继续给银行交利息。

大都市房价高,本身可以抑制人口的快速聚集。房价是一个天然的、合理调控城市人口规模的有力杠杆,高房价有它的作用,我们不能按下葫芦浮起瓢。

房地产调控要尊重市场的统一性和完整性。我一直不赞同因城施策,为什么?这是典型地割裂市场。市场的基本特点是开放,市场从未规定房子必须卖给谁,什么人不能进,它只认钱不认人,如果我具备支付能力,我就有资格进来,市场本身不应该有购买歧视。

我们要尊重市场的统一性和完整性,尽量减少因城施策的措施,取消限购限贷等不利于交易和资源有效配置的行政措施。我们要促进交易的恢复,要实行统一的信贷政策,通过首付、利率、存款准备金率这样一些政策工具,调整交易规模,服务于稳增长、稳就业目标。

房地产调控要尊重房地产市场的基本规律,在宏观管理工作中,最难的就是房地产管理,而我们在房地产领域的管理恰恰偏离了经济规律。房地产长期增长的趋势没有结束,但它的发展态势可能会有变化。过去我们看到的是普涨,现在房地产到了一个此消彼长的阶段,有很多地方要衰退,但有些地方会更强。那些衰退城市的人口,流入到更大的城市了。

另外,城市更新会慢慢替代一部分新区开发。在有些城市,上世纪五、六十年代甚至到九十年代建的房子,不节能、不环保、不配套,没有物业服务,没有绿化,确实应该拆掉重新建。

影响房地产需求的因素特别多,远不止人口增长一个因素,还有人口的跨域流动,他们所去的这些城市,无论买房还是租房,需求都是上涨的。所以我们要控制衰退型城市的开发规模,但要强化人口流入城市的开发规模,因为进了城,无论是买还是租,人们总得有房子住。

房地产长期增长的过程没有结束,这是一件好事,行业还处在上升期,能够继续创造GDP,创造就业,创造财政收入。

调控政策可以有,但主要应该基于反周期调节需要。当前经济衰退得很厉害,政策应该对房地产购买给予适当鼓励,经济特别热时再适当地抑制,这些手段都是可以采取的,但主要是采用财政政策、货币政策,而不是对价格进行直接管制。

网易研究局(微信公号:wyyjj163) 出品

网易研究局是网易新闻打造的财经专业智库,整合网易财经原创多媒体矩阵,依托于上百位国内外顶尖经济学家的智慧成果,针对经济学热点话题,进行理性、客观的分析解读,打造有态度的前沿财经智库。欢迎来稿(投稿邮箱:cehuazu2016@163.com)。

发布评论