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IPO前,这 zhe[家房企“qi”被(bei)老{lao}板“掏空”

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文/乐居财经 杨宏彬

地产IPO寒冬之下,业内依然有勇敢者向资本市场发起冲锋。

10月29日,天鸿中国控股有限公司(下称“天鸿中国”)在港交所提交招股书。据披露,天鸿中国是一家位于河北省的房地产开发商,业务所涉及地区主要为河北省内的唐山、衡水及石家庄三个城市。

作为一家本土开发商,天鸿中国成立至今已有15年的时间,但期间,网上却鲜少有对其的报道,公司背后的掌权人魏国秋亦是非常低调。

实际上,魏国秋的创业生涯,并不是从地产开始的。2003年,其担任唐山浦发贸易有限公司的董事长,这是一家从事钢材、生铁、铁精粉、铁矿石、焦炭的批发与零售业务的公司。

担任董事长一职的魏国秋积累了丰富的管理经验。两年之后,34岁的他一手创立了天鸿中国的运营主体天鸿地产,开始了自己的地产生涯,之后便一直深耕于此。现如今,其决定在自己的天命之年,带领天鸿中国敲开资本市场的大门。

独揽大权

天鸿地产由魏国秋创立,也由其完全掌权,直至递交招股书,天鸿地产依然由其100%持有。而对于天鸿地产上市一事,魏国秋已经谋划了两年有余。

与一般的上市准备相同,在递交招股书之前,魏国秋设立了多个境外主体丰富了股权的层级。2018年3月到4月间,魏国秋分别设立了Buildking、天鸿中国、WTH Ltd.、Buildus Limited四个境外主体,股权结构为依次持股。

当年7月,魏国秋再通过BuildusLimited设立境内壳公司盛鸿谘询,作为放入资产的主体。

股权结构搭建完成后,下一步魏国秋就开始注入资产了。而所有注入到盛鸿谘询的资产几乎都是由魏国秋全资拥有的。

首先,魏国秋先将自己独资创立的德融房地产与安悦物业装入天鸿地产。其中,德融房地产为地产开发公司,魏国秋持股95%,剩下5%则由其岳父董志友代持。安悦物业则由董志友与解伟分别代持90%及10%。据披露,解伟为安悦物业的法定代表。

除了将两家公司装入天鸿地产外,魏国秋还对其中的德融房地产进行增资,公司注册资本由1000万元增至5000万元,由天鸿地产以现金出资。此外,天鸿地产还通过一笔“0元购”,将唐山天福缘收入旗下。

资产打包装入后,天鸿地产旗下共有8家直接持股的公司。值得注意的是,有一家名为唐山鸿柯的公司,虽由天鸿地产持有90%,但却属于合营公司。据披露,该公司本是天鸿地产完全持有,后于2019年引入合作方沈阳全运村建设有限公司,持股10%。沈阳全运村建设为广伟集团有限公司全资拥有。

最后,魏国秋将打包好的天鸿地产装入盛鸿谘询,天鸿中国的架构就此完成。

IPO前“套现”

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虽然已经将资产做厚,但从天鸿中国的财务数据来看,公司经营情况并不乐观。

据招股书披露,天鸿中国2018年、2019年及2020年的营收分别为4.35亿元、2.33亿元及3.66亿元,截止2021年6月30日,公司的营收为1.68亿元。可见,近年来天鸿中国的营收波动较大。

与此同时,公司的净利润则是连年下滑。2018年-2020年,天鸿中国分别录得净利润1.83亿元、4840万元、2360万元。截止2021年6月30日,公司的净利润为3360万元。

乐居财经发现,三年里,天鸿中国经营数据最好的为2018年,而在这一年,天鸿中国曾宣派股息2.45亿元,并在招股书截止日期前完成了结付。这意味着,独揽大权的魏国秋,在IPO前已经“套现”了高达2.45亿元的现金,这几乎是天鸿中国近三年净利之和。

据披露,天鸿中国的营收主要来自于物业开发及销售、一级土地开发以及物业管理服务。2018年,一级土地开发的营收为2.52亿元,占当年总营收的58%,毛利率则高达86.8%。这正是2018年天鸿中国经营数据亮眼的原因之一。而后两年里,该业务的营收则仅为2771.3万元与1648.3万元。

2019年-2020年,地产销售的营收分别为2.05亿元与3.45亿元,占当年总营收的88%与94%。2021年上半年,地产销售营收1.38亿元,占比总营收的82%。

物业管理业务则是属于“入不敷出”。2018-2020年,该业务的毛利分别为-153.5万元、-237.3万元以及-28.9万元。

“消失”的借款

在房地产销售已经成为公司主要的收入来源的前提下,土地储备对于天鸿中国的重要性自然是不言而喻。

据招股书披露,截止7月31日,天鸿中国的总土储为32.76万平方米,覆盖河北省的三个城市,开发中物业的建筑面积占总土地储备的约98.6%。同期内,天鸿中国可销售的建筑面积约为67.69万平方米,合计共8个项目。

导致天鸿中国净利润连年下滑的原因,除了销售成本的增加外,各项费用的增长也在侵蚀利润。2018年-2020年,公司的行政开支分别为2905.9万元、3682.1万元及3852.5万元。

同时,天鸿中国的融资成本也在逐年增加。据披露,天鸿中国主要的借款来自于银行贷款及金融机构借款。2018年-2020年,天鸿中国尚未偿还的银行贷款金额分别约为2000万元、2.66亿元及1.78亿元。截止2021年6月30日,该款项为1.265亿元。

借款的增加导致天鸿中国的利息支出的上升。2018年-2020年,天鸿中国银行(601988,股吧)借款利息分别为551.3万元、301.9万元及 2035万元。2021年上半年,天鸿中国银行借款利息支出为536.5万元。

从借款期限结构上看,2018年,天鸿中国一年内需偿还的银行借款仅为2000万元,而2020年则升至1.08亿元,同期2-5年需偿还的借款为7077.7万元。

但值得注意的是,截止6月30日,天鸿中国的一年内到期的银行借款降至7942万元,2-5年需偿的借款为4708.2万元。到8月末,公司的短期借款从7942万元升至9290.2万元,而长期借款已经清偿。

而截止2020年底,公司的手持的现金及现金等价物仅为4963万元,到今年6月末则为5638.3万元,现金无法覆盖短债。

本文著作权归乐居财经所有,未经允许不得转载。

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    2021-11-22 00:11:55 

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