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欧博开户:2022房地产“越冬”考验:“房住不炒”是根本,房地产或难出现强势反弹

欧博开户:2022房地产“越冬”考验:“房住不炒”是根本,房地产或难出现强势反弹

分类:财经

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文:胡嘉琦 朱耘

ID:BMR2004

中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。会议要求,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李杨认为,中国房地产市场进入了“趋势性转折”,过去房地产市场“上上下下”,现在对整个房地产市场的规矩重新梳理,“房住不炒”是基本规矩,中央经济工作会议再提“房住不炒”,意味着让其更加规范、更加周全,让大家不得有任何片面理解和片面执行。

为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,中国人民银行将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5%,这相当于给市场增加1.2万亿元资金供给。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率从8.9%下调至8.4%。

“过往的经验表明,宽松的货币政策会导致房地产市场升温,降准通过向市场释放大量流动资金,促使房贷利率下降,促进购买力的释放。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《商学院》记者表示。

受融资端收紧、销售端增长乏力影响,房地产市场趋势性回落已经形成,花样年、阳光100等部分房企陷入融资困境、资金链断链,债务违约一触即发。

随着房企债务违约范围的扩大,监管层也在释放积极信号。银保监会传达党的十九届六中全会精神时表示,稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展。

此后,多家房企密集发行中期票据和超短期融资券。2021年11月,据克而瑞研究中心不完全统计,境内债权融资501.61亿元,环比上升89.9%,同比下降25.6%;境外债权融资123.33亿元,环比上升24.5%,同比下降58.7%。

密集发债并不意味着房企已摆脱资金流动性困境。东方证券首席经济学家邵宇认为,目前政策端对房地产行业做出的改进,传导过来还需要时间。

降准利好有限

“稳健货币政策取向没有改变。此次降准是货币政策常规操作,释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利(MLF,即中期借贷便利Medium-term Lending Facility,是指中央银行提供中期基础货币的货币政策工具。),还有一部分被金融机构用于补充长期资金,更好满足市场主体需求。”中国人民银行有关负责人就下调金融机构存款准备金率答记者问时表示。

对于此次降准释放的金额,中国人民银行有关负责人表示,此次降准为全面降准,除已执行5%存款准备金率的部分县域法人金融机构外,对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.5个百分点,政策目标已实现,有关金融机构统一执行最优惠档存款准备金率,这样此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

央行降准固然会对房企产生积极影响,但据一名房企人士向《商学院》记者表示,“这个政策应该是利好,产股也出现了普涨,只是直接的利好没有那么快落地,之前发债多以国企为主,民企可能还在排队。”

降准对于房企利好方面,IPG中国首席经济学家柏文喜认为,就央行降准释放的1.2万亿元流动性对市场而言,实际上依然是杯水车薪。因为12月15日MLF就到期9500亿元,等于央行只释放了2500亿元准备金,这说明央行在滞涨压力较大的情况下对于当前的货币政策还是相当谨慎的。若以当前货币乘数计算以及通过商业银行传递给市场而形成真正流动性意义上的M2,差不多要到明年1月份,这对于当前房地产行业急剧下行的销售和暴雷不断的流动性来说是远水不解近渴的。

对于实际的净投放金额,中央财经大学证券期货研究员、内蒙古银行战略研究部总经理杨海平接受《商学院》记者采访时认为,此次降准释放的1.2万亿元资金,归还到期的中期借贷便利之后,释放2500亿元,不能简单地这样计算。原因在于,一是MLF作为公开市场操作工具,旨在引导公开市场利率,调节短期流动性。央行会根据市场情况决定是否续作、是否等额平价续作等。二是从商业银行做资金规划、头寸计划的角度看,如果考虑MLF不续作、不降准,银行已经做了相应的头寸计划。降准公告之后,商业银行重新安排头寸,银行体系可配置资金确实多了1.2万亿元。

邵宇向《商学院》记者表示,降准的目的是为了优化金融结构,充分发挥货币政策对实体经济的支持作用,对房企会有边际效应,但是释放也就2500亿元,量比较有限,所以只能说此次降准灵活适度。

降准虽然不能显著支持房地产行业,但基于降准会使整个债券市场的资金变得更加充裕。在债市,房企发债出现了松动。

“2021年以来,地产债券业务受到了影响,这在行业内是普遍现象。”据某券商投行经理向《商学院》记者表示。

根据贝壳研究院统计,2021年1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元,较2020年同期下降19%,金额规模减少1990亿元。前10个月累计发债规模占比2020年全年约70%,临近年末,根据当前债券市场趋势,预计2021年发债规模将回落至万亿元之下;2021年1-10月房企境内外债券融资累计约7993亿元,较2020年同期下降24%,金额规模减少2463亿元。前10月累计降幅较今年前三季度进一步增大,2021年1-10月发债规模占比2020年全年约66%。

依据上述数据,虽然房企境内外的债券融资额有所下降,但11月以来较2021年1-10月下滑幅度明显降低。

目前,国际融资环境也在发生变化。随着花样年、阳光100等企业美元债违约,导致国际评级机构下调的危机仍在发酵,也直接影响了房企美元债的发行规模。

据贝壳研究院统计,11月境外仅成功发行2笔债券,发债规模2.58亿美元,发债数量与规模同为年内单月最小值;规模环比下降83.6%,同比下降94.3%。2021年11月单月境内外债券融资共发行48笔,较上月增加17笔,发行规模折合人民币约473亿元,环比增加55.6%,同比减少43.4%。

从发债企业的类型来看,还是以国企、央企为主,也有部分民营企业进行了发债。

12月3日,龙光集团2021年提出面向专业投资者公开发行公司债券的申请,也获得监管部门批准。对此,龙光集团方面回复《商学院》记者,相关债券发行工作已启动。此次债券发行,将有助于龙光持续优化债务结构,延长债务久期,增强现金流优势,巩固企业竞争力。随着房地产政策利好将逐步传导至金融体系及资本市场。金融机构对民营房企的支持将得到改善,市场对优质民营房企的信心有望重建。

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此外,金地集团一笔ABS(ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。)也于12月5日获准发行,该ABS为“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”,拟于2022年初发行;11月12日,招商蛇口公告将在银行间市场发行30亿元中期票据;11月11日,保利发展2021年第四季度中期票据发行方案;地方性城投公司也开始融资,乌鲁木齐城建、泰兴城投、常州城建、镇江城建、漳州城投、济南城建、宜春城投、柳州建投、亳州城建、北京城投等公司,均公布已发行或拟发行的融资计划,其中多笔规模超10亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从这波房企的发债情况来看,不仅参与的房企数量越来越多,而且涉及的金额也很大。这对于房企的经营等有积极作用,对于年底销售回款也是有利的。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为,对于房地产市场而言,这场降准显得更加必要,较上次降准的影响力也会更加显著。此前央行等主体已经多次针对房地产市场发声,频频释放正向信号,加上本次降准的发布,预计将会对稳预期起到积极作用,市场信心将会有所提振。于房企而言,有利于缓解企业资金压力,促进企业正常运营,预计融资规模或将有所扩大。但是,降准并不意味着政策的完全宽松,“房住不炒”的总基调不会改变,若是出现违规资金流入房地产,调控也必将收紧。整体而言,降准加上近期政策频频释放的正向信号,对于当前的房地产市场来说无疑是一针“强心针”。

从本次降准释放的约1.2万亿元资金归属来看,陈霄认为,对于流入到房地产市场的资金总量是有限的,因此本次降准,相较于实际的影响力度,其传递的信号意义更为显著和强烈。对于提振市场信心、缓解低迷行情等有着积极意义。预计从政策发布到传递到市场端仍需要一定的时间,但是从当前到2022年年初,房地产市场环境或将获得持续改善,触底回升的迹象已经显现。

信贷变化

2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,该政策将银行分为5档,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。自此,个人购房贷款处于紧缩状态。

“在我的老家西安,在2021年年中,甚至出现了因银行额度不足停贷的情况,有部分购房者因为贷款不畅取消了购买决策。”一名房产中介向《商学院》记者表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从房地产市场来看,2021年下半年,一些银行面临压力,资金配置能力明显受影响。尤其是在此前房贷收紧的情况下,银行无钱可贷或者贷款节奏明显放缓。

据中原研究院统计,10月北京二手住宅网签0.9万套,连续7个月下降,刷新近1年来的月度新低。与此同时,北京房价连续两个月出现下跌,统计局数据显示,9月开始,北京房价指数环比下跌0.2%,10月跌幅扩大至0.5%。

交易量下滑与信贷收紧有一定关系。“北京、上海、广州等重点城市,购房者从申请贷款到银行放贷,周期一般都长达3-6个月。”多名房产中介向《商学院》记者表示,贷款周期长也导致了房企资金回笼慢。

为了保证刚需者购房,广州中原研究发展部分析认为,近期成交量有所提升与放款速度方面加快也有关系。对买家而言,近期放贷速度略微比二、三季度“松动”,审批时间有所缩短,亦带动了买家的购置需求。

在信贷利率方面,据某商业银行信贷部门员工向《商学院》记者表示,“降准对信贷利率影响不大,因为我们本身就是浮动的利率。”该员工还表示,目前不能保证放款下来的时间,年底额度比较紧张,下贷款时间在2-3个月,2022年年初银行的贷款额度会相对充足。

许小乐表示,近期信贷环境的变化,较二、三季度偏紧的状态有所改善,包括主流房贷利率的调整。据贝壳研究院监测的重点城市主流房贷利率从10月份开始已出现环比下降,放款速度也有所加快。这符合央行“维护房地产市场平稳健康发展、维护住房消费者合法权益”的要求。

11月份,市场信心有所提升,加之年末节点房企为冲业绩目标,以价换量现象居多,带动成交量止落回升。

在销售端,《商学院》记者实地调研北京市场发现,降价促销成为年底北京新房市场的明显特征。“到年底了,开发商着急回款,买房和买车一样,年底的价格最低。”一名房产中介向《商学院》记者表示。

据《商学院》记者调研发现,北京城六区刚需房的销售价格折扣最多98折,下调幅度并不明显,折扣多集中在高端盘和郊区。以大兴区远洋海晏春秋为例,该楼盘是典型的改善型住宅,房产证注明的面积是390平方米,使用面积600平方米的合院(使用面积中含地下车库和地下室面积,销售说是赠送面积),在2021年初时价格最低在1900万元。为了冲业绩,目前的价格直降200万元。

二手房方面,北京二手房市场依旧保持稳定。据《商学院》记者采访我爱我家、链家、21不动产多家中介获悉,北京二手房的价格并没有出现明显下滑,仅有少部分业主因为资金需求选择降价。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据,2021年11月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1796.15万平方米,环比上涨9.77%,同比下跌24.69%。预计后续,房企债务压力犹存,或将加大去化动作以加速回款,同时为冲全年业绩目标,成交量大概率维持稳中有升态势;二手房方面,2021年11月10个重点城市二手住宅成交量为57451套,环比上月增长28.29%,同比下降41.10%,同比跌幅收窄6.07个百分点,尽管二手住宅市场持续低迷,但环比成交量已出现明显增长。

影响几何

12月6日,中共中央政治局会议提出“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”,在许小乐看来,这标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定。

杨海平认为,此次降准有两大看点:一是“全面降准”,而不是“定向准”。稳健基调不变的前提下,边际上有所放松,旨在加强跨周期调节。二是降准时机恰逢美联储议息节点,中国货币政策更趋自信,更强调独立性。客观上,此次降准有隔山打牛之效,房地产市场显示可以受益。从消费端看,此次降准有利于促进刚需购房。就房地产市场融资而言,近期也出现了积极的变化。结合前期释放的信号可以判断,受益于此次降准,在前期房地产市场调控重心略有调整的基础上,房地产市场企稳的苗头将现。

盘古智库高级研究员江翰则认为,从长期的角度来看,降准对房地产市场的影响可以分为三方面。

首先,降准可以有效推动实体经济的发展,让实体经济进入一个相对比较好的状态之中,随着大家收入水平的提升,自然也会带动一定需求量的提升,那么从长期的角度来看,是有利于房地产市场的发展的。

第二,降准对大型企业来说帮助更大,因为很多大型房企都有多元化业务。比如碧桂园有机器人业务,由于是多元化的业务体系,所以虽然降准的资金难以进入房地产的业务体系,但是对于其他实体经济有一定的帮助作用,那么对于房企来说,完全可以通过降准获得其他业务的流动性支持,从而让房地产业务获得更多的资金。

第三,降准实际上是一个“大河有水小河满”的过程,所以在国家政策引导多元宏观调控的影响下,降准对于房地产市场是一个短期效应,但长期还是有一定间接益处的政策。

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